Agar orang dapat tinggal di rumah yang bersih dan direnovasi, menikmati berjalan-jalan di sekitar rumah, Anda perlu mempertahankan fungsi seluruh sistem utilitas, mengatur penggunaan properti bersama dengan benar, menjaga kenyamanan penghuni dan lansekap halaman. Siapa yang harus melakukan ini? Jelas, penghuni gedung apartemen (MKD) perlu melakukan pekerjaan penting untuk mengatur tubuh seperti itu, yang akan menjadi kepentingan mereka untuk merawat properti bersama secara tepat waktu dan untuk menjaga kebersihan dan ketertiban di rumah. Seluruh jajaran pekerjaan pemeliharaan rumah disebut sebagai Kantor MKD.
Bagaimana tepatnya manajemen MKD dapat diimplementasikan?
Tentang apa metode manajemen MCD yang ada saat ini, banyak yang telah mendengar. Tetapi untuk memahami detail sering kali waktu tidak cukup, meskipun pengetahuan ini sangat berguna.
Dalam RF LC, metode untuk mengendalikan MKD ditetapkan dengan sangat mudah untuk dipahami (Bagian 2 dari Pasal 161). Namun, tidak semuanya bisa diterapkan di rumah mana pun. Jika ada kurang dari tiga puluh apartemen di MKD, undang-undang perumahan menawarkan manajemen langsung sebagai cara untuk mengelola MKD. Dalam hal ini, kontrak dengan pemasok, tukang reparasi, petugas kebersihan dan pekerja lainnya diselesaikan oleh pemilik apartemen, yang akan menjawab organisasi inspeksi dan membayar denda dalam hal mendeteksi masalah di bidang keselamatan kebakaran, kecelakaan, pengumpulan sampah sebelum waktunya. Manajemen, sebagai suatu peraturan, dilakukan oleh sekelompok penyewa inisiatif atau perwakilan terpilih secara gratis. Tetapi implementasi kegiatan untuk pemeliharaan dan pengoperasian MKD adalah pekerjaan besar, oleh karena itu manajemen langsung sebagai cara untuk mengelola MKD masuk akal untuk dipasang di rumah-rumah kecil. Setiap penduduk memiliki visinya sendiri tentang gambar rumah dan pintu masuk yang ideal, sehingga jumlah penduduk secara langsung memengaruhi kemampuan untuk mencapai kompromi dan memengaruhi kemungkinan konflik dan kesalahpahaman.
Opsi kedua untuk mengelola MKD, ditunjukkan dalam Kode Perumahan, adalah pengelolaan jenis badan hukum tertentu. Secara khusus, orang tersebut dapat berupa kemitraan pemilik rumah (HOA), koperasi perumahan (LCD) atau koperasi konsumen khusus lainnya (PC). Dengan metode manajemen ini, pemilik apartemen mengotorisasi badan hukum untuk menandatangani kontrak untuk perbaikan yang sedang berlangsung dan untuk semua aspek pengoperasian properti rumah, serta untuk pasokan air, sanitasi, pemanas, dan layanan lainnya.
Opsi ketiga melibatkan kesimpulan dari perjanjian dengan organisasi pengelola yang akan melakukan seluruh jajaran layanan untuk MKD dan pada saat yang sama bertanggung jawab atas kemungkinan pelanggaran persyaratan undang-undang Rusia kepada otoritas inspeksi.
Siapa yang membuat pilihan metode kontrol MCD?
Pemilik apartemen tidak hanya dapat membuang meter persegi mereka, tetapi juga harus menjaga properti umum dalam kondisi baik. Oleh karena itu, LCD Federasi Rusia berisi arahan kepada pemilik rumah untuk menentukan bagaimana rumah mereka akan dikelola. Sebelum membuat pilihan metode manajemen MCD, pemilik apartemen harus mempelajari spesifikasinya secara terperinci, mana yang paling cocok untuk rumah, dengan mempertimbangkan usia, kondisi dan fitur lainnya, serta berkorelasi dengan kesediaan pemilik untuk mengelola rumah mereka sendiri dan membayar tagihan utilitas tepat waktu.
Pilihan terakhir dibuat pada rapat umum pemilik, yang dapat diselenggarakan secara langsung atau diorganisir tanpa kehadiran pribadi semua penghuni. Agar keputusan rapat itu sah, warga harus memilihnya, yang bersama-sama memiliki 50 atau lebih persen suara. Pilihan cara untuk mengelola MKD oleh rapat umum harus benar-benar diterima oleh masing-masing penyewa di MKD, meskipun ada kemungkinan kelalaian dari pertemuan itu sendiri. Ketika pertemuan diadakan secara in absentia, partisipasi dianggap sebagai pemindahan tepat waktu oleh pemilik keputusannya secara tertulis. Hasil dari pertemuan pemilik apartemen dicatat dalam protokol untuk memilih metode manajemen MCD, yang dipasang di pintu masuk sedemikian rupa sehingga setiap pemilik apartemen terbiasa dengannya. Penawaran umum dilakukan oleh penggagas pertemuan dalam waktu sepuluh hari setelah keputusan. Dengan cara yang sama, dengan mengadakan pertemuan umum, kemungkinan mengubah cara MKD dikelola terwujud.
Semua hal di atas berlaku untuk rumah yang sudah dihuni. Tetapi situasinya berbeda dengan rumah-rumah yang baru dibangun. Sering terjadi bahwa di gedung baru, tidak semua penyewa memiliki hak kepemilikan, misalnya, mereka adalah pemegang saham yang sudah lama menderita. Karena kenyataan bahwa warga tersebut, menurut undang-undang perumahan, tidak memiliki hak untuk memilih pada masalah menentukan bentuk manajemen rumah, menjadi tidak mungkin untuk memilih cara untuk mengelola rumah ini.
Apa yang akan terjadi jika metode kontrol untuk MCD tidak dipilih?
Kode Perumahan membatasi periode waktu ketika pemilik memiliki kesempatan untuk merenungkan dan mengatur proses menciptakan HOA atau memilih organisasi manajemen.
Jika penduduk tidak mengejutkan diri mereka sendiri dengan pilihan metode manajemen atau tidak dapat melakukannya karena alasan obyektif, serta dalam kasus ketika keputusan untuk memilih metode manajemen MKD belum dilaksanakan, pemerintah daerah melakukan prosedur yang diperlukan untuk mengatur kompetisi untuk menentukan organisasi pengelola. Di sini, tidak ada penyewa yang memiliki hak untuk menolak, dan masing-masing pemilik berkewajiban untuk mengikuti ketentuan perjanjian manajemen yang disimpulkan dengan organisasi pengelola yang dipilih, terlepas dari apakah perjanjian ini cocok untuknya atau tidak. Tetapi selalu ada peluang prosedural untuk memperbaiki keadaan saat ini dan mengadakan pertemuan umum sebelum kontrak berakhir, di mana untuk membahas masalah mengubah metode manajemen MKD atau organisasi pengelola.
Apa yang termasuk pemeliharaan tempat di MKD?
Semua layanan dan pekerjaan yang terkait dengan konsep "pemeliharaan tempat di MKD" ditentukan oleh undang-undang perumahan. Konsep ini mencakup berbagai layanan untuk mengatur pasokan air, listrik, gas, energi termal, pendaftaran warga yang tinggal di rumah, layanan akuntansi, operasi teknis, dan pemeliharaan sanitasi.
Operasi teknis, pada gilirannya, mencakup pemeliharaan sistem teknik bangunan dan pekerjaan perbaikan. Pemeliharaan sanitasi mencakup seluruh jajaran tindakan untuk menjaga kebersihan dan ketertiban di rumah dan di wilayah yang bersebelahan, misalnya, pembersihan, disinfeksi, deratisasi, disinseksi.
Apa yang dilakukan HOA?
Cara mengelola MCD seperti HOA muncul di mana beberapa penyewa ingin dapat mengendalikan pengeluaran dana untuk melayani rumah mereka. Kepemimpinan HOA tidak muncul dari awal, tetapi selalu diciptakan dari penghuni yang paling aktif dan tertarik. Dan meskipun warga negara inisiatif tersebut tidak selalu memiliki pengetahuan hukum dan pengetahuan penuh di bidang utilitas publik, faktor penting dalam pekerjaan yang sukses adalah keinginan untuk membuat rumah mereka lebih baik. Dewan HOA harus melakukan pekerjaan kontraktual tentang pembersihan, pembuangan sampah, pemeliharaan utilitas, dan aspek-aspek lain dari pemeliharaan rumah dan wilayah yang bersebelahan. Menjaga ketertiban dan mengikuti standar sanitasi dan keselamatan kebakaran juga merupakan fungsi penting dari HOA. Sisi keuangan manajemen mengasumsikan keberadaan seorang akuntan di HOA untuk melacak dana yang ditransfer oleh penyewa untuk membayar utilitas, serta uang yang dihabiskan untuk kebutuhan rumah. Penghasilan tambahan HOA dapat diperoleh dari sewa setiap bagian dari properti umum.
Jika pemilik memutuskan apakah dia ingin menjadi anggota HOA atau tidak, maka, pada gilirannya, HOA tidak memiliki hak untuk menolak masuk ke barisannya, bahkan jika tiba-tiba anggota HOA lainnya menentangnya. Keengganan untuk menjadi anggota HOA kadang-kadang dikaitkan dengan kebutuhan untuk membayar layanan tambahan - keamanan di tempat parkir dan di teras, tempat tidur bunga di halaman, kamera video di lantai. Memang, untuk anggota HOA, pembayaran wajib jika dewan HOA telah membuat keputusan seperti itu. Output dalam situasi ini dapat berupa perjanjian individu dengan HOA, di mana semua biaya akan disetujui di muka.
Bagaimana cara kerja perusahaan manajemen?
Dengan kesimpulan langsung dari perjanjian antara pemilik dan perusahaan manajemen khusus, diharapkan untuk menyediakan layanan teknis dan sanitasi di rumah, serta untuk melakukan pekerjaan perbaikan tingkat tinggi, karena spesialis profesional dan berpengalaman yang bekerja di perusahaan manajemen akan dapat menilai dengan benar kebutuhan dan kompleksitas pekerjaan, mereka akan memilih bahan yang tepat, mengundang spesialis yang tepat. Jika perusahaan manajemen bekerja dengan beberapa rumah, maka biaya pekerjaan dan layanan yang lebih rendah juga dimungkinkan. Namun, komunikasi dengan perusahaan manajemen seringkali sulit, dan bahkan sebuah insiden kecil seperti bola lampu yang terbakar dapat menjadi tidak nyaman selama beberapa hari.
Kontrak dengan perusahaan manajemen: apa yang paling penting?
Langkah paling penting dalam proses membangun salah satu cara mengelola MKD adalah pengembangan dan kesimpulan dari perjanjian dengan manajemen perusahaan. Isi kontrak akan menentukan hubungan masa depan antara penyewa dan perusahaan manajemen, termasuk kemungkinan pemutusan kontrak dalam hal kinerja fungsi pemeliharaan rumah yang tidak adil. Teks kontrak harus menunjukkan semua properti rumah, jenis dan frekuensi pekerjaan dan layanan yang harus dilakukan oleh perusahaan manajemen, ukuran dan waktu semua pembayaran yang harus dilakukan pemilik. Kontrak juga dapat menentukan prosedur untuk melaporkan kepada penduduk tentang pekerjaan yang dilakukan. Jika ini tidak dilakukan, maka laporan tersebut harus diterima oleh pemilik setahun sekali.
Mengapa dewan MCD dikumpulkan?
Tanggung jawab lain dari penyewa menjadi pilihan dewan rumah dalam hal opsi dengan perusahaan manajemen dipilih dari cara mengelola MCD. Bahkan, tugas utama dewan adalah merumuskan proposal dan mengontrol pekerjaan yang dilakukan. Pada rapat pemilik, anggota dewan membuat proposal tentang apa yang perlu diperbaiki, pekerjaan pemeliharaan mana yang dapat dijadwal ulang untuk tahun depan, dan yang memerlukan tindakan segera, kepada siapa dan untuk tujuan apa dimungkinkan untuk menyewakan properti bersama dan aspek lain dari pemeliharaan MKD dan lansekap. Tujuan dewan juga mencakup studi tentang kontrak dan perjanjian yang mereka usulkan untuk disimpulkan kepada pemilik, untuk melindungi hak dan kepentingan penghuni rumah. Berdasarkan hasil tinjauan, dewan membuat kesimpulan dan rekomendasinya pada semua dokumen. Kita dapat mengatakan bahwa Dewan MKD menyelenggarakan diskusi tentang isu-isu penting pada pertemuan pemilik, berinteraksi dengan organisasi pengelola dan memantau implementasi ketentuan-ketentuan kontrak manajemen.
Pro dan kontra dari berbagai bentuk manajemen MCD
Jika kita melakukan deskripsi komparatif dari metode kontrol MCD, kita dapat menarik kesimpulan berikut. Perbedaan mendasar adalah bahwa manajemen langsung melibatkan penyelesaian semua masalah oleh penghuni rumah. Sementara dua cara lain mengelola MKD memungkinkan Anda untuk memindahkan beban tanggung jawab di pundak kepala HOA atau kepemimpinan organisasi pengelola. Di sisi lain, dengan manajemen independen dimungkinkan untuk beroperasi dengan uang yang lebih mobile dan secara fleksibel menyesuaikan pilihan pekerjaan dan layanan dengan situasi saat ini. Penghuni yang secara langsung mengelola rumah bahkan dapat secara signifikan mengurangi biaya perbaikan dan pemeliharaan rumah, memilih kontraktor sesuai dengan keinginan mereka untuk biaya pekerjaan dan layanan.
Dalam hal ini, fitur khusus dari kontrak dengan perusahaan manajemen adalah penerimaan layanan profesional sesuai dengan persyaratan hukum. Ketika mengelola penyewa atau dalam bentuk HOA, orang-orang dengan pendidikan dan keterampilan khusus tidak selalu berpartisipasi dalam organisasi pelayanan rumah, oleh karena itu, biaya tambahan untuk personel pelatihan di bidang perumahan dan layanan komunal dan undang-undang mungkin diperlukan. Juga, organisasi manajemen, sebagai suatu peraturan, memiliki peralatan khusus yang tersedia yang memungkinkan mereka menyediakan banyak layanan di tingkat yang lebih tinggi. Secara umum, semua metode pengelolaan MCD memiliki nuansa tersendiri yang harus diperhitungkan saat membuat pilihan.
