Biaya adalah salah satu karakteristik utama dari subjek transaksi hukum perdata. Apa gejalanya? Bagaimana nilai-nilai diklasifikasikan? Untuk tujuan apa dalam bisnis atau dalam bisnis real estat dihitung indikator yang relevan dan dengan metode apa?
Apa itu biaya dan penilaian
Sebelum mempelajari jenis-jenis nilai dan alasan yang menyertainya untuk klasifikasi, kami akan menentukan apa yang diwakilinya. Ada banyak kriteria yang memungkinkannya memberikan deskripsi yang jelas antara para ekonom dunia dan Rusia. Di antara yang paling populer adalah: biaya adalah jumlah uang yang ditetapkan sebagai kondisi transaksi dalam proses interaksi antara subyek hubungan hukum sipil pada perkiraan waktu pengalihan hak milik atau mekanisme lain untuk menggunakan objek. Pada gilirannya, konsep "penilaian" dikaitkan dengan mekanisme untuk menentukan jumlah yang dipertanyakan.
Aspek Evaluasi
Objek penilaian dapat berupa real estat, layanan, transportasi, barang-barang rumah tangga, kekayaan intelektual - segala sesuatu yang disediakan oleh hukum perdata sebagai subjek yang memungkinkan untuk transaksi yang melibatkan individu dan badan hukum. Prosedur yang terkait dengan penentuan nilai moneter, pemindahan yang dari satu subjek hubungan hukum ke yang lain adalah dasar untuk pengalihan hak milik, dilakukan dengan metode yang diakui oleh kedua belah pihak. Mereka juga dapat ditawarkan oleh pihak ketiga, tetapi tunduk pada kesepakatan dengan peserta utama dalam transaksi.
Ini atau jenis lain dari nilai barang, properti atau layanan dapat ditentukan, tergantung pada sifat hubungan hukum, atas permintaan para pihak atau berdasarkan persyaratan hukum. Jadi, misalnya, dalam transaksi real estat, penggunaan layanan penilai dalam banyak kasus wajib untuk mendaftarkan hak properti.
Pendekatan Penilaian
Evaluasi, serta, misalnya, menentukan jenis nilai, dapat dilakukan dalam kerangka berbagai pendekatan. Dalam praktik bisnis Rusia, ada tiga yang utama: menguntungkan, komparatif, dan mahal. Mari pertimbangkan esensi mereka.
Model pendapatan melibatkan penggunaan metode yang didasarkan pada perhitungan estimasi pendapatan dari kemungkinan penggunaan objek penilaian oleh pemilik baru - misalnya, sewa. Model komparatif melibatkan studi tentang tokoh-tokoh yang mencirikan jenis-jenis nilai properti dari beberapa objek, dengan indikator lain yang sangat mirip dalam hal karakteristik dasar. Misalnya, seorang penilai, yang menentukan indikator moneter yang tepat untuk sebuah apartemen, sebagai suatu peraturan, memeriksa penawaran yang ada di pasar real estat. Dalam kerangka model biaya, kemungkinan biaya dihitung yang diperlukan dalam hal mempertahankan objek dalam kondisi fungsional yang tepat. Jika, katakanlah, seseorang membeli traktor, maka ahli evaluasi yang disewanya harus, ketika menentukan biaya jenis transportasi ini, memperhitungkan potensi biaya yang terkait dengan perbaikan peralatan.
Hasil biaya
Segera setelah jenis nilai properti dianalisis dan penilaian terkait diberikan, hasilnya dapat digunakan sebagai pedoman untuk menentukan harga akhir transaksi. Atau untuk tujuan lain - misalnya, ketika menyimpulkan kontrak asuransi, memberikan pinjaman, menjual saham, dll. Mari kita pertimbangkan jenis nilai apa yang dibedakan dalam penilaian berbagai objek oleh para ahli Rusia. Dan juga bagaimana informasi yang relevan dapat digunakan dalam praktik.
Klasifikasi biaya
Jenis nilai apa dari objek penilaian ini atau itu yang dibedakan oleh para ahli modern? Ada banyak kriteria klasifikasi. Pertimbangkan salah satu model yang umum di kalangan ekonom Rusia.
Ini mengandung, khususnya, nilai pasar. Ini adalah harga, nilai yang ditetapkan pada saat penilaian objek, asalkan seharusnya dijual di segmen kompetitif. Artinya, prasyarat untuk menentukan nilai yang benar adalah ketersediaan informasi publik tentang prinsip-prinsip penetapan harga barang, tidak adanya faktor eksternal (regulasi) yang signifikan yang mempengaruhi harga.
Ada nilai investasi dalam model yang dipertimbangkan. Indikatornya diidentifikasi untuk memberikan informasi kepada orang yang tertarik berinvestasi pada objek tertentu. Dalam beberapa kasus, nilai investasi mungkin bertepatan dengan nilai pasar. Tapi ini tidak selalu terjadi. Terkadang, pada saat yang sama dengan investasi, nilai sisa objek juga dihitung. Nilainya mengungkapkan kemungkinan jumlah pendapatan yang dimungkinkan berdasarkan fakta penjualan kembali subjek transaksi.
Ada nilai kadaster. Tujuan pendirian adalah untuk merekam objek dalam keadaan tertentu atau register industri dengan penggunaan informasi selanjutnya oleh pernyataan yang relevan. Sebagai aturan, dalam hal ini kita berbicara tentang menghitung pajak. Nilai kadaster biasanya lebih rendah dari pasar, jika kita berbicara tentang real estat, atau kira-kira sama dengan itu.
Ada juga yang namanya nilai asuransi. Ini melibatkan menghitung jumlah pembayaran berdasarkan kontrak asuransi. Dalam beberapa kasus, biaya penggantian suatu objek juga dihitung secara bersamaan dengannya. Ini terjadi, misalnya, jika perjanjian yang sesuai dengan perusahaan asuransi tidak menyiratkan kompensasi moneter, tetapi membawa objek ke keadaan fungsional aslinya pada saat kerusakan atau kegagalan.
Jadi, kami memeriksa 4 jenis nilai yang paling umum di sekolah ekonomi Rusia, serta beberapa pelengkap bagi mereka. Daftar ini, tentu saja, tidak lengkap. Ada jenis pribadi dari nilai pasar, serta investasi, atau kadaster, mengenai karakteristik objek yang berbeda, sebagai opsi, status hukum. Sekarang kita beralih ke studi tentang esensi objek yang parameter terkait dihitung dalam aspek signifikansi praktis.
Penilaian Bisnis
Tentu saja, ada banyak jenis objek tertentu sehubungan dengan nilai yang ditentukan. Di antara yang paling sering ditemui dalam praktik bisnis Rusia adalah bisnis dan real estat. Dalam kasus pertama, totalitas aset perusahaan, prinsip manajemen, dan kegiatan yang menghasilkan laba dievaluasi. Sebelum mempelajari jenis-jenis nilai perusahaan, akan sangat berguna untuk menentukan tujuan yang menghadapi subjek penilaian yang sesuai.
Mengapa menentukan parameter biaya untuk bisnis? Opsi pertama di sini adalah prospek untuk menjual perusahaan. Pemilik perusahaan dapat memutuskan untuk melakukan hal lain, tetapi sebelum itu bermanfaat untuk mentransfer arus ke tangan pemilik lain. Juga, penilaian bisnis dapat dilakukan untuk meningkatkan kualitas manajemen perusahaan, mengidentifikasi kemungkinan kekurangan dalam sistem manajemen. Pilihan lain adalah menarik perhatian investor jika tidak ada cukup modal kerja, atau perusahaan telah menetapkan tugas untuk memperluas pasar, sebagai akibatnya ada kebutuhan dana tambahan. Penilaian bisnis dapat dilakukan ketika mengajukan pinjaman - itu adalah, sebagai aturan, yang berfungsi sebagai pedoman untuk membuat keputusan tentang pemberian pinjaman oleh bank.
Nilai Penilaian Bisnis
Apa jenis nilai yang terlibat dalam penilaian perusahaan? Prinsip apa yang paling sering digunakan di sini? Jenis nilai utama yang berlaku untuk penilaian bisnis adalah pasar dan investasi. Menurut beberapa ahli, mempertimbangkan kemungkinan membeli suatu perusahaan, disarankan bagi mitra untuk fokus pada arah kedua dalam analisis prospek yang relevan. Karena harga “pasar” yang khas untuk suatu bisnis adalah indikator yang tidak selalu berbicara dengan jelas tentang potensi pengembangan suatu perusahaan. Tetapi jika kita berbicara tentang mengidentifikasinya secara tepat, maka prinsip-prinsip utama penghitungan angka-angka yang diperlukan dapat didasarkan:
- dengan membandingkan indikator yang tersedia dengan yang merupakan karakteristik peserta pasar lainnya;
- studi tentang keunggulan kompetitif bisnis;
- pada visi subyektif para ahli yang membuat penilaian;
- studi tentang pengaruh faktor-faktor eksternal.
Jika kita berbicara tentang menentukan nilai investasi suatu bisnis, maka prinsip-prinsip yang sama dapat diterapkan, tetapi selain itu juga diperbolehkan menggunakan sejumlah lainnya:
- memodelkan perilaku entitas yang terlibat dalam bisnis (pengaruh faktor);
- perhitungan profitabilitas (peningkatan nilai pasar dari waktu ke waktu).
Indikator nilai tertentu dapat memuaskan pembeli potensial dari bisnis atau investor, tergantung pada apa ukuran perkiraan investasi dalam bisnis dan apa prospek pengembalian mereka atas investasi. Dalam banyak kasus, investasi mungkin berasal dari kredit. Nilai keuntungan yang mungkin seharusnya tidak hanya berbeda dari nol, tetapi juga memastikan pembayaran bunga kepada bank. Pedoman tambahan dalam pengambilan keputusan investor, tidak termasuk indikator yang mencerminkan nilai pasar dan investasi bisnis, dapat mencakup:
- estimasi keberlanjutan bisnis (kemampuan untuk menghasilkan pendapatan dalam waktu yang lama);
- korelasi periode pengembalian dengan bisnis yang kompetitif (mungkin lebih menguntungkan bagi investor untuk berinvestasi di perusahaan lain, dan bagi pembeli untuk memperolehnya);
- tingkat kepercayaan antar mitra.
Kriteria ini bisa sangat subjektif. Oleh karena itu, dalam praktik bisnis, nilai pasar dan investasi bisnis adalah parameter penting, tetapi tidak selalu yang utama.
Faktor lain yang mungkin adalah biaya dari jenis pekerjaan yang terkait dengan mengevaluasi bisnis untuk investasi atau kemungkinan pembelian. Jika studi perusahaan dapat disertai dengan investasi signifikan yang tidak menyiratkan laba nyata (misalnya, menghubungi pakar eksternal, auditor, dan analis), maka ada kemungkinan bahwa investor atau calon pembeli bisnis lebih memilih untuk tidak berurusan dengan perusahaan tertentu.
Penilaian Properti
Ini akan berguna untuk mempelajari apa jenis nilai properti, serta pendekatan apa yang sedang diterapkan dalam menilai itu. Tetapi sebelum - seperti dalam kasus bisnis - kita mendefinisikan tujuan yang dikejar oleh peserta dalam transaksi sipil dari jenis yang sesuai. Kebutuhan untuk mempelajari jenis-jenis nilai properti, serta beralih ke layanan penilai, muncul dalam kasus-kasus utama berikut:
- ada transaksi penjualan apartemen, kantor, bangunan atau tempat lain;
- aset bernilai perusahaan;
- ukuran basis pajak ditentukan dalam hal pajak properti.
Tentu saja, dalam praktiknya bisa ada lebih banyak alasan untuk penilaian real estat. Misalnya, dalam beberapa kasus menjadi perlu untuk menentukan jenis estimasi biaya selain prosedur dasar. Atau - sebagai opsi - untuk mengevaluasi real estat dengan maksud untuk transfernya untuk kebutuhan negara.
Nilai Penilaian Properti
Kami mencatat di atas bahwa jenis utama nilai perusahaan adalah pasar dan investasi. Berkenaan dengan real estat, parameter yang sama dapat diselidiki, tetapi sebagai suatu peraturan, selain itu ada sejumlah lainnya. Yakni, nilai kadaster dan nilai asuransi objek. Dalam beberapa kasus, likuidasi juga ditentukan. Kami telah mempertimbangkan fitur penentuan nilai pasar dan investasi di atas. Dalam kasus real estat, prinsip dan metode umum dalam bentuknya pada umumnya mirip dengan yang digunakan dalam mengevaluasi bisnis. Mereka hanya terlibat ketika mereka lebih beradaptasi dengan spesifik pasar yang sesuai: "persaingan" digantikan oleh "kondisi" (tingkat perbaikan, bahan finishing dan kualitasnya, dll.), "Profitabilitas" - oleh "kenaikan harga" yang diharapkan.
Mari kita periksa bagaimana perhitungan angka untuk nilai kadaster, asuransi dan likuidasi dilakukan. Semuanya memiliki beberapa spesifik. Setiap jenis nilai yang ditentukan dari daftar dicirikan oleh fitur dalam aspek metode penilaian. Pertimbangkan mereka.
Ketika sampai pada nilai kadaster real estat, penilai mengambil sebagai dasar metodologi yang tercermin dalam sumber legislatif yang relevan, rekomendasi dari Departemen Keuangan dan departemen lain yang bertanggung jawab untuk penggunaan praktis informasi yang relevan tentang perumahan. Dalam beberapa kasus, kriteria khusus untuk menentukan nilai pasar suatu objek juga dapat digunakan. Berbagai dokumentasi teknis dapat dipelajari.
Jika tugasnya adalah menentukan nilai real estat yang diasuransikan, maka dalam kasus ini, sebagai aturan, penilai dipandu terutama dengan metode pasar, tetapi disesuaikan dengan konten aktual dari transaksi pembelian dan penjualan. Misalnya, jika seseorang membeli apartemen dengan hipotek, maka hanya jumlah pinjaman yang dapat dimasukkan dalam nilai asuransi. Dan dalam hal ini, dasar yang tepat untuk menghitung jumlah berdasarkan kontrak dengan perusahaan asuransi mungkin lebih rendah daripada jika nilai pasar apartemen diambil dalam bentuk murni.
Hipotek adalah contoh segmen pasar di mana nilai residu suatu objek secara praktis signifikan untuk subjek transaksi hukum perdata. Jika, misalnya, seseorang atau organisasi tidak dapat memenuhi persyaratan untuk membayar pinjaman, bank mungkin akan memutuskan untuk menjual properti yang dijanjikan. Bahkan sebelum menandatangani transaksi pinjaman, lembaga keuangan mungkin akan ingin menganalisis prospek untuk komponen likuidasi proyek.
Kami mencatat, bagaimanapun, bahwa beberapa ahli menganggap itu ilegal untuk menggunakan istilah "nilai sisa" dalam kaitannya dengan transaksi real estat ketika berinteraksi dengan bank. Faktanya adalah bahwa, secara default, perjanjian hipotek tidak menyiratkan transfer apartemen wajib menjadi kepemilikan bank - itu hanya tindakan pengamanan untuk pinjaman. Sementara dalam bentuk murni, nilai likuidasi menyiratkan penghitungan harga di mana pemilik suatu objek (misalnya, bisnis) akan dapat menjual propertinya (katakanlah, karena kebangkrutan perusahaan). Oleh karena itu, gunakan istilah yang dimaksud sehubungan dengan real estat harus digunakan dengan hati-hati.
